តើវិស័យអចលនទ្រព្យ ២០១៩-២០២០ អាច«ប៉ោងផ្ទុះបែក»ដូចកាលពីឆ្នាំ២០០៨ឬទេ?

ជាតិ

បទវិភាគ

សេដ្ឋកិច្ច

អចលនទ្រព្យ

01, Jun 2019 , 10:38 am

រូបភាព

ដោយ: លីម តុលា

ភ្នំពេញ៖ មុនឆ្នាំ២០០៨ តម្លៃអចលទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាបានហក់ឡើងខ្លាំងមិនធ្លាប់មាននៅក្នុងប្រវត្តិសាស្ត្រនៃប្រទេសមួយនេះ។ ប៉ុន្តែចាប់ពីឆ្នាំ២០០៨ វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកបានរុញវិស័យអចលនទ្រព្យខ្មែរឲ្យធ្លាក់ចុះវិញយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ស្រុតចុះរហូតមកដល់ឆ្នាំ២០១៣ មុននឹងងើបឡើងវិញស្រឺតៗ ហើយក៏ចាប់ហក់ឡើងវិញខ្លាំងចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០១៧ រហូតមកដល់ពេលបច្ចុប្បន្ននេះ(២០១៩)។ តែសម្រាប់ពេលនេះ កង្វល់ជាច្រើនបានលើកឡើងថា តើវាសនាវិស័យអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០១៩-ឆ្នាំ២០២០ដែលទទួលបានការវិនិយោគច្រើនលើសលប់ពីប្រទេសចិន អាច«ដួល» ឬ«ប៉ោងផ្ទុះ»ទៅវិញ ដូចកាលពីឆ្នាំ២០០៨ដែលវិនិយោគដោយជនជាតិកូរ៉េខាងត្បូងឬទេ?

អ្នកចូលចិត្តលេងល្បែង«ដីធ្លីផ្ទះសម្បែង»ពិតជាអាចនៅចាំព្រឹត្តិការណ៍វិបត្តិអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០០៨។ នៅក្នុងអំឡុងពេលនោះ មានអ្នកចំណេញកប់ក្តោង ដោយសារតែអ្នកទាំងនោះ ទិញហើយ លក់វិញភ្លាម យកប្រាក់ចំណេញដាក់ក្នុងហោប៉ៅ។ ជាការពិត មានអ្នកចំណេញ តែក៏មានអ្នកខាតឡុងចុងដែរ។ អ្នកខាត ភាគច្រើន ច្រើនតែទិញហើយ មិនចង់លក់ចេញវិញភ្លាមៗទេ ដោយរង់ចាំតម្លៃឡើងខ្ពស់បន្តិចថែមទៀត។ តែអ្វីៗមិនដូចការគិតឡើយ។ ឆ្នាំ២០០៨មកដល់ វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកដែលកើតឡើង ក៏បានទាញតម្លៃដីធ្លីនៅកម្ពុជាឲ្យដាំក្បាលចុះផងដែរ។ អ្នករង់ចាំចំណេញច្រើន ក៏ខាតបង់ច្រើនទៅវិញ។

សូមរម្លឹកបន្តិចថា មុនពេលដែលវិស័យអចលនទ្រព្យដាំក្បាលចុះវិញដោយសារឥទ្ធិពលវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកនៅឆ្នាំ២០០៨នោះ វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាទទួលបានកំណើនយ៉ាងខ្លាំងនៅអំឡុងឆ្នាំ២០០៦ និងឆ្នាំ២០០៧ ដោយសារការបោះទុនវិនិយោគពីជនជាតិកូរ៉េខាងត្បូង។ គម្រោងធំៗរបស់ជនជាតិកូរ៉េបានទាញឲ្យវិស័យអចលនទ្រព្យខ្មែរហក់ឡើងខ្លាំង។ គម្រោងធំៗដែលគេមើលឃើញ នាពេលនោះ គឺមានអគារមាស ៤២ ជាន់ (Golden Tower ៤២) នៅតាមបណ្តោយមហាវិថីព្រះមុន្នីវង្ស និងគម្រោង ខាំកូ ស៊ីធី (Camko City)។

ងាកមកនិយាយពីស្ថានភាពអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះវិញ ទឹកប្រាក់វិនិយោគជនជាតិចិន បានចាក់បញ្ចូលយ៉ាងច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ទៅក្នុងវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ ការចាក់បញ្ចូលយ៉ាងច្រើននេះហើយដែលជំរុញឲ្យវិស័យខាងលើពុះឡើងភ្លាម។ ដីធ្លីនៅទីក្រុងធំៗ ដូចជា នៅក្រុងព្រះសីហនុ និងភ្នំពេញហក់ឡើងខ្លាំង ហើយចំហាយរបស់វាបានសាយភាយទៅកាន់តំបន់ឆ្ងាយៗផ្សេងទៀតផងដែរ។

ក្រោយពីកើនឡើងខ្លាំងក្នុងឆ្នាំ២០១៧ និង២០១៨ កន្លងមក, អ្នកជំនាញសង្គម-សេដ្ឋកិច្ច និងអ្នក«លេងល្បែង»អចលនទ្រព្យ លើកឡើងជាសំណួរថា តើតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងបន្តកើនឡើងទៀតឬទេនៅឆ្នាំ២០១៩-២០២០ខាងមុខនេះ? នេះ គឺជាសំណួរដែលគ្មាននរណាម្នាក់អាចផ្តល់ចម្លើយជាក់ច្បាស់បានឡើយ ព្រោះ នៅក្នុងល្បែងនេះ វាតែងតែមានអ្នកខាត និងអ្នកចំណេញ។ អ្នកវិភាគសង្គម-សេដ្ឋកិច្ចខ្លះហៅសេដ្ឋកិច្ចអចលនទ្រព្យថា ជាសេដ្ឋកិច្ចពពុះសាប៊ូ (ប៉ោង ហើយបែក)។ អ្នកខ្លះទៀត ហៅការឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យថា ជាសកម្មភាព«បំប៉ោងស្ថានការណ៍»ឬ«បំប៉ោង»តម្លៃបន្ថែម។

ទោះជាមិនមាននរណាហ៊ានទស្សទាយ៍ឲ្យពិតប្រាកដក៏ដោយក្តី ក៏កាលពីពេលថ្មីៗកន្លងមកនេះ ធនាគារពិភពលោក បានដាស់តឿនពីហានិភ័យនៃវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យដែរ។ នាយកគ្រប់គ្រងធនាគារពិភពលោក លោកស្រី អ៊ិនហ្គូណា ដូប្រាចា បាននិយាយថា វិស័យទាំងពីរនេះ កំពុងស្ថិតនៅក្នុងស្ថានភាពឆាប់ប៉ោង និងងាយផ្ទុះបែកវិញ។

«វិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យ កាន់តែងាយធ្លាក់ក្នុងវដ្តស្ថានភាពឆាប់ប៉ោង ហើយឆាប់ផ្ទុះទៅវិញ ហើយកំណើនការផ្ដល់ហិរញ្ញប្បទាន ក្នុងការស្រុកនៅក្នុងវិស័យសំណង់ នឹងកាន់តែបង្កើនហានិភ័យថែមទៀត ដល់វិស័យហិរញ្ញវត្ថុដែរ»។ នេះជាការលើកឡើង របស់លោកស្រី អ៊ិនហ្គូណា ដែលមិនទាន់អាចវាយតម្លៃពីរយៈពេលនៃការធ្លាក់ចុះវិញ របស់វិស័យទាំងពីរនេះនៅឡើយ។

បើទោះបីជាមិនទាន់មានសញ្ញាធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ក៏សន្ទុះនៃការទិញលក់អចលនទ្រព្យហាក់បីដូចជាទ្រឹងបន្តិច។ ចលនាទ្រឹងនេះហើយដែលអាចជាសញ្ញាណប្រាប់ថា វិស័យអចលនទ្រព្យអាចនឹងថមថយនាពេលខាងមុខ។ បើថមថយហើយ ចរន្តនៃការធ្លាក់ថ្លៃពិតជាចាប់ផ្តើម។ ប្រសិនបើ ចំនួនអ្នកទិញថយចុះ អ្នកទិញលែងហ៊ានទិញ ពេលនោះ ជំនឿលើអចលនទ្រព្យនឹងបាត់បង់ ហើយនៅទីបញ្ចប់ អ្វីៗអាចផ្ទុះបែកវិញ។ បើកើតឡើងអ៊ីចឹងមែន ពេលនោះ វាសនាវិស័យអលនទ្រព្យឆ្នាំ២០១៩-២០២០ អាច«ដួល»ដូចឆ្នាំ២០០៨ដែរឬទេ?។

ត្រង់ចំណុចនេះ គេគួរកត់សម្គាល់ថា ស្ថានភាពឆ្នាំ២០០៨ និង២០១៩-២០២០ គឺខុសគ្នា។ ខុសគ្នានៅត្រង់ថា តម្លៃអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០០៨ ដាំក្បាលចុះវិញ គឺដោយសារ វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលដែលបានដាក់សម្ពាធជារួមមកលើសេដ្ឋកិច្ចនៃប្រទេសដទៃទៀត ក្នុងនោះ ក៏មានប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូងផងដែរ ដែលជាអ្នកវិនិយោគដ៏ធំមួយមកលើវិស័យអចលនទ្រព្យខ្មែរ ហើយព្រមពេលជាមួយគ្នា វិបត្តិនោះ ក៏បានជះឥទ្ធិពលមកលើសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាផងដែរ។ រីឯករណីអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ២០១៩-២០២០នេះ គេមិនរំពឹងថា វានឹងមានវាសនាដូចករណីឆ្នាំ២០០៨ឡើយ ព្រោះ សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានៅទទួលកំណើនក្នុងរង្វង់៧%សម្រាប់ឆ្នាំខាងមុខៗទៀត។ ម្យ៉ាងទៀត ឱកាសវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាសម្រាប់អ្នកជំនួញបរទេសនៅធំទូលាយ ហើយកម្លាំងពលកម្មកម្ពុជា គឺជាកម្លាំងពលកម្មវ័យក្មេង។ល។

ទោះជាមិនដាំក្បាលចុះដូចឆ្នាំ២០០៨ក៏ដោយ ក៏អ្នកវិភាគសង្គម-សេដ្ឋកិច្ចខ្លះ លើកឡើងថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលនេះហាក់ចាប់ផ្តើមថមថយ, ការទិញ-លក់-ជួល ថមថយ ឬនៅទ្រឹងនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួនដែលធ្លាប់ត្រូវប៉ាន់ខ្លាំង។ ការថមថយនាពេលនេះ គឺអាចកើតឡើងដោយសារទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាប់ផ្តើមចាល់ខ្លាំងពេក។ ម្យ៉ាងទៀត អ្នកទិញដីធ្លី ទុកលក់យកចំណេញចាប់ផ្តើមបញ្ចេញដីធ្លីវិញខ្លះ។ កត្តានេះ គឺជាចរន្តដែលរុញឲ្យវិស័យនេះ ថមថយមួយចំណែកដែរ។ ជាលទ្ធផល អ្នករងគ្រោះដោយសារការថមថយនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យអាចជាអ្នកជាប់បំណុលធនាគារ។

ទោះបីជាវិស័យអចលនទ្រព្យជាលក្ខណៈទូទៅត្រូវបានគេសន្និដ្ឋា អាចថមថយខ្លះក៏ដោយ ក៏អលចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ ឬទីតាំងល្អៗ ជាពិសេស ក្នុងទីក្រុង ឬទីតាំងជំនួញ ទីតាំងវិនិយោគ មិនប្រឈមបញ្ហាដូចអចលនទ្រព្យនៅតាមតំបន់ដាច់ស្រយាលឆ្ងាយៗ ដែលមិនត្រូវប៉ាន់ឡើយ។

អ្នកជំនាញសង្គម-សេដ្ឋកិច្ច មើលឃើញបច្ច័យអវិជ្ជមានដែលអាចនឹងកើតឡើងចំពោះវិស័យអចលនទ្រព្យនាពេលខាងមុខមែន។ ប៉ុន្តែ វិនិយោគិនក្នុងវិស័យនេះវិញ មើលឃើញឱកាសកាន់តែធំឡើងៗ។ ដូច្នេះ ការពិតយ៉ាងណានោះ មានតែស្ថានភាពជាក់ស្តែងប៉ុណ្ណោះ ដែលអាចនឹងផ្តល់ចម្លើយជាក់លាក់នាពេលខាងមុខនេះ៕