អចលនទ្រព្យ
អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម
×![]()
ដោយ: ថ្មីៗ
ការពុះដីឡូត៍លក់ បានចាប់ផ្តើមមានសកម្មភាពតាំងពីអំឡុងឆ្នាំ ២០១២មកម្ល៉េះ ហើយវាបានរីកដុះដាលបនិ្តចម្តងៗ រហូតមកចាប់ផ្តើមកក្រើកខ្លាំង ក្នុងឆ្នាំ ២០១៦ មកដល់ពេលនេះតែម្តង។ ដំបូងឡើយ សកម្មភាពពុះដីឡូត៍លក់នេះ មានតែនៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងជាយៗក្រុងភ្នំពេញ នៃទឹកដីខេត្តកណ្តាល និងកំពង់ស្ពឺប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែក្រោយមក បានរីករាលដាលទៅដល់សៀមរាប ក្រុងព្រះសីហនុ បន្ទាប់មកធ្លាយដល់កំពត កំពង់ចាម ត្បូងឃ្មុំ តាខ្មៅ (ខេត្តកណ្តាល) បាវិត(ស្វាយរៀង)។ ហើយបច្ចុប្បន្ន បានរីកសាយគ្រប់ខេត្ត-ក្រុងទៅហើយ ។
មូលហេតុចម្បង ដែលនាំទៅដល់ការពុះដីឡូត៍លក់នេះ ដោយសារតែម្ចាស់ដីមានដីធំៗ ពិបាកក្នុងការរកអតិថិជនមកទិញដីនោះទាំងអស់ ទើបពួកគាត់សម្រេចចិត្តពុះជាឡូត៍តូចៗ ដើម្បីលក់ជូនសាធារណជនវិញ។
ដីឡូត៍ក្នុងមួយឡូត៍ មានតម្លៃចាប់ពី ១,៥០០ ដុល្លារ រហូតដល់តម្លៃ ២០,០០០ ដុល្លារ (គិតជាមធ្យម) អាស្រ័យតាមទីតាំងជិត ឬឆ្ងាយ ទីតាំងល្អ ឬមិនល្អ ទីប្រជុំជន ឬដាច់ស្រយាល តំបន់អភិវឌ្ឍន៍ ឬមិនសូវមានការអភិវឌ្ឍន៍ជាដើម។
ការវិនិយោគ ឬការទិញដីឡូត៍ វាជាឱកាសសម្រាប់អ្នកខ្សត់ខ្សោយ ឬអ្នកមានជីវភាពក្រោមមធ្យម ដែលគាត់មានលុយបន្តិចបន្តួច អាចទិញដីឡូត៍យកមកសង់លំនៅឋានរស់នៅ ឬទុកលក់យកប្រាក់ចំណេញ។ ប៉ុន្តែ ក៏អាចក្លាយទៅជាហានិភ័យដែរ ប្រសិនបើអ្នកទិញ មិនបានសិក្សា ឲ្យបានច្បាស់លាស់ និងស៊ីជម្រៅ ទៅលើគម្រោង ឬដីឡូត៍ដែលចង់ទិញ ឬនឹងទិញនោះ។ មានន័យថា ការទិញដីឡូត៍ វាអាចជាឱកាសផង ជាហានិភ័យផង អាស្រ័យលើអ្នកទិញ ចេះពិនិត្យ និងវាយតម្លៃ ឲ្យបានត្រឹមត្រូវ មុននឹងទិញដីឡូត៍ពីគម្រោងណាមួយ។
ជាប្រការល្អបំផុតសម្រាប់អ្នកទិញដីឡូត៍ មុននឹងទិញត្រូវស្វែងរកអ្នកជំនាញឲ្យជួយផ្តល់ប្រឹក្សាយោបល់ ប្រសិនបើពួកគេមិនចេះស្រាវជ្រាវដោយខ្លួនឯង ឬមិនដឹងថា ត្រូវធ្វើយ៉ាងម៉េច ដើម្បីទិញបានដីឡូត៍ល្អ។
ដើម្បីទិញដីឡូត៍ឲ្យបានត្រឹមត្រូវ និងជៀសវាងការចាញ់បោកគេ ឬហានិភ័យផ្សេងៗ ដែលអាចនឹងកើតឡើងជាយថាហេតុ អ្នកទិញត្រូវចេះសាកសួរព័ត៌មានពីម្ចាស់គម្រោង និងស្រាវជ្រាវឲ្យបានច្បាស់លាស់ពីប្រភពផ្សេងៗ នូវព័ត៌មាន និងមូលដ្ឋានដូចខាងក្រោម៖
១) ប្លង់ដី ឬប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី
តើដីទាំងមូលដែលគេយកមកពុះជាឡូត៍លក់នោះ ជាដីប្លង់រឹង ឬប្លង់ទន់? ហើយប្រសិនជាប្លង់រឹងវិញ ពេលគេលក់ឲ្យយើង(អ្នកទិញ)គេបំបែកក្បាលដី ជាប្លង់រឹងឲ្យ ឬអត់? ឬគេកាត់ឈ្មោះត្រឹមស្រុក-ខណ្ឌ ឬឃុំ-សង្កាត់? ។
«អ្នកត្រូវសិក្សា និងសួរឲ្យបានច្បាស់ ពីបញ្ហាប្លង់ដី។ ដើម្បីប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ អ្នកគួរទិញតែដីឡូត៍ណាដែលមានប្លង់រឹង ហើយកាត់ឈ្មោះជូនអតិថិជនជាប្លង់រឹងដែរ។ ជារួម អ្នកទិញមិនគួរទិញដីឡូត៍ពីគម្រោងណាមួយ ដែលមានត្រឹមតែប្លង់ទន់នោះទេ ពីព្រោះវាអាចនឹងមានហានិភ័យច្រើនណាស់ ប្រសិនបើលោកអ្នក មិនស្គាល់ច្បាស់ពីម្ចាស់គម្រោង ឬគម្រោងនោះច្បាស់លាស់»។
២) តើដីដែលគេយកមកពុះដីឡូត៍លក់នោះ ជាដីផ្ទាល់របស់ម្ចាស់គម្រោង ឬទិញពីគេ? ហើយបើទិញពីគេ តើបង់លុយថ្លៃទិញដីនោះផ្តាច់ ហើយឬនៅ? ឬនៅបង់ជាដំណាក់កាលទៀត?
“ប្រសិនបើអ្នកទិញរកឃើញថា គម្រោងទាំងមូលនោះជាដីទិញពីគេ ហើយមិនទាន់បង់លុយដាច់ឲ្យម្ចាស់ដើម អ្នកត្រូវតែប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ ហើយមិនគួរទិញជាដាច់ខាត ព្រោះអាចនឹងមានបញ្ហានៅពេលដែលគម្រោងដីឡូត៍នេះ លក់មិនដាច់សោះ ឬលក់មិនបានគ្រប់ចំនួនលុយ ដែលត្រូវយកទៅទូទាត់ជូនម្ចាស់ដីដើម ឬម្ចាស់ដីដើមរករឿង ដោយសារតែការទូទាត់លុយថ្លៃទិញដីនោះយឺតយ៉ាវ ឬមិនទៀងទាត់។ ដែលការណ៍នេះ នាំឲ្យម្ចាស់ដីដើមនោះ មិនសប្បាយចិត្ត បង្អាក់ការអភិវឌ្ឍន៍ ឬបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជាមួយម្ចាស់គម្រោង ដែលធ្វើឲ្យប៉ះពាល់ដល់យើង ដែលជាអ្នកទិញដីឡូត៍នោះ។
៣) មានច្បាប់អនុញ្ញាតត្រឹមត្រូវ ហើយឬនៅ?
មុនពេលទិញដីឡូត៍ពីគម្រោងណាមួយ ត្រូវសាកសួរពីច្បាប់ទម្លាប់ ដែលម្ចាស់គម្រោងត្រូវតែមាន និងត្រូវតែបង្ហាញពីភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោងរបស់ខ្លួន ដល់អតិថិជន ដែលនឹងទិញ ដីឡូត៍ពីគម្រោងរបស់ខ្លួន។ ជាគោលការណ៍ ម្ចាស់គម្រោងត្រូវដាក់តាំងរាល់លិខិតអនុញ្ញាត ឲ្យធ្វើអាជីវកម្មពុះដីឡូត៍ ពីស្ថាប័នមានសមត្ថកិច្ច នៅការិយាល័យលក់ ឬរៀបចំទុកក្នុង Dosé ឲ្យបានត្រឹមត្រូវ ដើម្បីទុកបង្ហាញអតិថិជន ករណីមានការស្នើសុំមើល។ បច្ចុប្បន្ន ការពុះដីឡូត៍ លក់ត្រូវស្នើសុំច្បាប់នៅថ្នាក់ស្រុក ឬខណ្ឌ ដែលគម្រោងនោះ ស្ថិតនៅ គម្រោងដីឡូត៍ទាំងមូល ត្រូវតែមានការគូរប្លង់ដោយមន្ត្រីជំនាញ នៅភូមិបាល ស្រុកខណ្ឌ មិនអាចចេះតែគូរ ដោយខ្លួនឯង ឬជួលអ្នកផ្សេង ក្រៅពីមន្ត្រីមកសុរិយោដីឡើយ។
តាមការណែនាំរបស់ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និង ហិរញ្ញវត្ថុ បានណែនាំឲ្យអ្នកទិញ ត្រូវសាកសួរ ឬសុំមើល ឯកសារ ដូចខាងក្រោម៖
• ឈ្មោះរបស់ម្ចាស់គម្រោងនៅលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ នៃដីដែលយកមកពុះឡូត៍នោះ (តើជាឈ្មោះ របស់ម្ចាស់គម្រោង ឬរបស់អ្នកផ្សេង)។
• ប្រសិនជាអាច ត្រូវចេះត្រួតពិនិត្យមើលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះ ថាមានជាប់បន្ទុក ឬអត់?
• លិខិតអនុញ្ញាតឲ្យអភិវឌ្ឍន៍ដីនោះ ចេញដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច (ដូចជា៖ ថ្នាក់ស្រុកជាដើម)។
• ឯកសារបង់ពន្ធអចលនវត្ថុ ។
• ប័ណ្ណបំបែកក្បាលដី ។
• ខ្លឹមសារលំអិត នៃកិច្ចសន្យាលក់-ទិញ ដីឡូត៍ ។
៤) តើអ្នកទិញដីឡូត៍នោះពីម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់? ឬពីភ្នាក់ងាលក់ ឬអ្នកគួកជេ?
មានរឿងរ៉ាវច្រើន ពាក់ព័ន្ធនឹងការទិញដីឡូត៍ពីភ្នាក់ងារលក់ ឬអ្នកគួកជេ និងអ្នកធ្វើទីផ្សារ ដោយសារតែពួកគាត់មួយចំនួននោះ មិនសូវមានការទទួលខុសត្រូវ និងភាគច្រើនចូលចិត្តបង្ហាញព័ត៌មានបំប៉ោងច្រើន ហើយខ្វះការទទួលខុសត្រូវ ខ្វះវិជ្ជាជីវៈ ប្រឹងលក់ឲ្យតែដាច់ មិនសូវគិតគុរពីការលំបាករបស់អ្នកទិញដីឡូត៍នោះ។ ពេលមានបញ្ហាកើតឡើង ភាគច្រើនពួកគាត់មិនសូវជាចេញមុខទទួលខុសត្រូវឡើយ ហើយច្រើនតែនិយាយ ឬយកលេសថា គាត់និយាយ ឬផ្សព្វផ្សាយលក់ តាមការណែនាំរបស់ម្ចាស់គម្រោងតែប៉ុណ្ណោះ។
៥) ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ
តើគម្រោងទាំងមូល ស្ថិតនៅលើផ្លូវរដ្ឋ ឬផ្លូវឯកជន ដែលម្ចាស់គម្រោងធ្វើដោយខ្លួនឯង? ផ្លូវប៉ុន្មានម៉ែត្រ? មានប្រព័ន្ធលូ ទឹក ភ្លើង ដាំបង្គោលឡូត៍ ធ្វើផ្លូវ(ក្រាលថ្មមិច ឬចាក់បេតុង?) នៅក្នុងគម្រោងមានរៀបចំអ្វីខ្លះបន្ថែមទៀត ដូចជាសួនសាធារណៈ ស្រះទឹក ផ្សារ កន្លែងហាត់ប្រាណ កន្លែងលម្ហែកាយ ។ល។
៦) ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬព័ត៌មានខ្យល់
ជាទូទៅ ម្ចាស់គម្រោង ភ្នាក់ងារលក់ ឬអ្នកគួកជេនីមួយៗ តែងតែព្យាយាមបំប៉ោងព័ត៌មាន (ប្រើប្រាស់ព័ត៌មានមិនពិត) ដើម្បីលើកកម្ពស់ និងផ្តល់តម្លៃឲ្យគម្រោងដីឡូត៍របស់គេលក់ឆាប់ដាច់ ។ ឧទាហរណ៍៖ គេផ្សព្វផ្សាយថាគម្រោងរបស់គេ នឹងមានធ្វើផ្សារ តារាងបាល់ទាត់ សួនលម្ហែកាយ អាងហែលទឹក។ល។ តែធាតុពិត ពួកគេមិនធ្វើវាទេ គ្រាន់តែផ្សព្វផ្សាយដើម្បីទាក់ទាញ និងលក់គម្រោងរបស់គេឲ្យឆាប់ដាច់ប៉ុណ្ណោះ (ទោះយ៉ាងណា ក៏មានគម្រោងខ្លះគេធ្វើពិត តាមការផ្សព្វផ្សាយដែរ)។
៧) ព័ត៌មានមូលដ្ឋាន
មុននឹងទិញដីឡូត៍ណាមួយ វាចាំបាច់ណាស់ ដែលអ្នកមិនត្រូវមើលរំលងមេភូមិ ប្រជាពលរដ្ឋនៅក្បែរគម្រោង និងមេឃុំ ឬចៅសង្កាត់ ដើម្បីសាកសួរព័ត៌មានផ្សេងៗពីពួកគាត់ លើគម្រោងនោះ និងសាកសួរពីប្រវត្តិម្ចាស់គម្រោងឲ្យបានច្បាស់លាស់។ ពួកគាត់ជាមនុស្សសំខាន់ទី១ ដែលផ្តល់ព័ត៌មានសុក្រឹតដល់អ្នកទិញ ជាងម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នកលក់ដីឡូត៍ទៅទៀត ។ ម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នកលក់ដីឡូត៍ខ្លះ មិនផ្តល់ព័ត៌មានពិត ឲ្យអ្នកទិញទេ ដែលជាកត្តាធ្វើឲ្យអ្នកទិញពិបាកកំណត់ និងវាយតម្លៃ ក្នុងការសម្រេច ចិត្តទិញដីឡូត៍នោះ។
៨) តម្លៃថោក ឬថ្លៃ
ជាការពិតណាស់ ដីឡូត៍មានតម្លៃថោកសមរម្យ តាមទីតាំង និងភូមិសាស្ត្ររបស់គម្រោង ប៉ុន្តែក៏មានគម្រោងខ្លះ លក់ថ្លៃកប់ពពក ខណៈទីតាំងភូមិសាស្ត្រ ឬស្ថានភាពជុំវិញ មិនសូវល្អឡើយ។ ហេតុដូច្នេះ មុនសម្រេចិត្តទិញដីឡូត៍ណាមួយ ត្រូវប្រៀបធៀបតម្លៃ ជាមួយគម្រោងផ្សេងៗជាមុនសិន ជៀសវាងទិញចំដីឡូត៍មិនត្រូវប៉ាន់ ហើយតម្លៃថ្លៃខ្លាំង។ តម្លៃទីផ្សារជាមូលដ្ឋាន ដែលអ្នកទិញអាចផ្គូរផ្គងបាន គឺបើដីឆៅក្នុងតំបន់នោះ តម្លៃ ១ម៉ែត្រការេ ១០ដុល្លារ ពេលដែលគេពុះដីឡូត៍លក់ តម្លៃប្រហាក់ប្រហែលដែលគួរទទួលយកបានគឺ ១ ឡូត៍ តម្លៃចន្លោះពី ៤,០០០ ទៅ ៦,០០០ ដុល្លារប៉ុណ្ណោះ។ បើលក់ថ្លៃជាងនេះ មាន ន័យថា គម្រោងនោះ លក់ថ្លៃជាងគេហើយ ។
៩) ការបង់ថ្លៃដីឡូត៍
តើអ្នកទិញបង់ផ្តាច់ ឬបង់រំលស់? ហើយបើអ្នកបង់រំលស់ តើគេគិតការប្រាក់ឬអត់? ប្រការនេះក៏សំខាន់ណាស់ ពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ (ទិញទុកលក់យកចំណេញ)។ មានគម្រោងច្រើនគួរសមដែរ ដែលអនុញ្ញាតឲ្យអ្នកទិញបង់រំលស់ជាមួយធនាគារ ឬម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ ១% ក្នុងមួយខែ ឬ ១២% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ប៉ុន្តែក៏មានគម្រោងមួយចំនួន មានការបង់រំលស់ដោយមិនគិតការប្រាក់ ក្នុងរយៈពេលត្រឹម ២៤ ខែ ដោយតម្រូវឲ្យអតិថិជនបង់មុន ចាប់ពី៣០% ទៅ៥០% ហើយប្រាក់ដែលនៅសល់ គឺបង់រំលស់រយៈពេល ២៤ ខែ ដោយគ្មានការប្រាក់។ ដូច្នេះមានន័យថា សម្រាប់អ្នក ទិញទុកលក់យកចំណេញ មិនគួរទិញដីដែលមានគិតការប្រាក់នោះទេ ពីព្រោះថាភាគរយនៃប្រាក់ចំណេញ របស់អ្នកនឹងថយចុះ ឬគ្មានតែម្តង បើអ្នកទិញដីបង់រំលស់ដែលមានគិតការប្រាក់ ។
១០) កត្តាប្រៀបធៀប
តម្លៃប្រៀបធៀប ទីតាំងប្រៀបធៀប ចំណុចសក្តានុពល ស្ថានភាពនៅជុំវិញគម្រោង និងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្សេងៗ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ប្រព័ន្ធទឹក-ភ្លើង ផ្សារ សាលារៀន ទីប្រជុំជន។ល។ ជាការពិតណាស់ អ្នកត្រូវតែដឹងច្បាស់ ពីតម្លៃប្រៀបធៀប នឹងគម្រោងគេផ្សេងៗ នៅជិតៗនឹងគម្រោងដែលយើងទិញ ឬនៅទីតាំងផ្សេងៗ ដែលមានស្ថានភាពប្រហាក់ប្រហែល ថាតើទីតាំងគម្រោង ដែលយើងចង់ទិញវាល្អ ឬអត់? ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន មានការអភិវឌ្ឍកម្រិតណា? ហើយក្នុងពេលអនាគត ៣-៥ ឆ្នាំខាងមុខ រំពឹងថានឹងមានការអភិវឌ្ឍន៍កម្រិតណា៕
(អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម)
© រក្សាសិទ្ធិដោយ thmeythmey.com
