អចលនទ្រព្យ
អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម
រដ្ឋាភិបាល គួរមានយន្តការគ្រប់គ្រងការអភិវឌ្ឍគម្រោងដីឡូត៍ លើផ្ទៃដីកសិកម្ម
×![]()
ដោយ: ថ្មីៗ
រយៈពេលជាង ៥ ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ សកម្មភាពនៃការពុះដីឡូត៍លក់ ហាក់កំពុងតែកក្រើកពេញផ្ទៃប្រទេស ពិសេសនៅបណ្តាខេត្ត-ក្រុងធំៗមួយចំនួន ដូចជារាជធានីភ្នំពេញ ខេត្ត កណ្តាល ក្រុងព្រះសីហនុ កំពង់ស្ពឺ និងខេត្តសៀមរាបជាដើម។ ចំពោះតម្លៃវិញ ក្នុង ១ឡូត៍គិតជាមធ្យម តម្លៃចន្លោះពី ៧,០០០ ដុល្លារ ទៅ ១០,០០០ដុល្លារ សម្រាប់ដីឡូត៍ ដែលមានទីតាំងសមរម្យអាចសង់លំនៅដ្ឋាននៅបានភ្លាមៗ ឬប្រកបអាជីវកម្ម ឬទិញទុកលក់យកចំណេញជាដើម។ នេះបើតាមការលើឡើងរបស់អ្នកជំនាញ។
ការចាប់ផ្តើមគម្រោងដីឡូតិ៍
មូលហេតុចម្បង ដែលនាំឲ្យមានការពុះដីឡូត៍លក់ដំបូង គឺដោយសារតែម្ចាស់ដីពិបាកក្នុងការលក់ចេញដីទាំងមូល (ដីធំ) ឬពិបាករកអតិថិជនទិញ ហេតុដូច្នោះហើយ បានជាបែកគំនិតពុះជាឡូត៍តូចៗ ដើម្បីលក់ជូនអតិថិជន។ ខណៈឃើញអ្នកមុនធ្វើបានសមប្រកប ម្ចាស់គម្រោងក្រោយៗ ក៏ចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មដីឡូត៍នេះយ៉ាងគគ្រឹកគគ្រេង រហូតដល់សព្វថ្ងៃ ។
គម្រោងដីឡូត៍ភាគច្រើនបំផុត មិនសូវមានប្លង់រឹងទេ ដោយសារតែដីដែលគេយកមកពុះជាឡូត៍លក់នោះ ជាប្រភេទដីនៅជាយក្រុង ដីលិចទឹក ដីបឹង ដីទំនេរចោល (មិនមានការការដាំដុះ)ដីស្រែ ដីព្រៃរបោះ ឬព្រៃរិចរិលជាដើម។ ដីទាំងអស់នោះ មិនទាន់បានកំណត់តំបន់វិនិច្ឆ័យសម្រាប់ការចុះបញ្ជីដីជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធ ហើយក៏មិនទាន់មានការស្នើសុំចុះបញ្ជីដីជាលក្ខណៈដាច់ដោយដុំដែរ។ អានអត្ថបទ ការទិញដីឡូតិ៍ជាឱកាស តែអាចមានហានិភ័យ។
តើភាគច្រើនដីប្រភេទណា ដែលគេយកមកពុះ ឬអភិវឌ្ឍន៍ជាគម្រោងដីឡូត៍លក់?
តាមរយៈការសម្ភាសផ្ទាល់ជាមួយ លោក ម៉ៃ សាមន ជាអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់បានមានប្រសាសន៍ថា៖ «ផ្អែកតាមសិក្សាស្រាវជ្រាវរបស់ខ្ញុំ និងបទពិសោធន៍គ្រប់គ្រងគម្រោងដីឡូត៍ជាច្រើនឆ្នាំមកហើយនោះ មានគម្រោងដីឡូត៍លើសពី ៦០% ដែលយកមកអភិវឌ្ឍន៍ ឬពុះជាឡូត៍លក់នោះ គឺជាប្រភេទដីកសិកម្ម(ដីបង្កបង្កើនផល៖ប្រភេទដីស្រែ និងដីចំការ) ដោយសារតែដីប្រភេទនេះ វាមានតម្លៃថោកសមរម្យ ដីមិនទាន់មានប្លង់រឹងជាដើម»។
លោកបានបន្ថែមថា ដីប្រភេទនេះ គេអាចទិញក្នុងតម្លៃ អាស្រ័យតាមទីតាំង ទីប្រជុំជន កៀកក្រុង ស្ថិតក្នុង ឬជិតតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ជាដើម។ល។ ក្នុងតម្លៃ ១ម៉ែត្រការេ គេអាចទិញបានត្រឹមតម្លៃ ៣ ដុល្លារ ៥ ដុល្លារ ១០ ដុល្លារ រហូតដល់ ១៨ ដុល្លារជាដើម ហើយដល់ពេលគេយកទៅពុះជាឡូត៍លក់ គេអាចលក់ក្នុងតម្លៃ ៥០ដុល្លារ ទៅ ៨០ដុល្លារ ក្នុង១ ម៉ែត្រការេ ឬ ៥,០០០ ដុល្លារ ទៅ ៨,០០០ ដុល្លារក្នុង ១ ឡូត៍។
ដូចបានលើកឡើងខាងលើ របស់លោក សាមន គឺថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដីឡូត៍ភាគច្រើន បានយកដីស្រែរបស់ខ្លួន ឬទិញពីម្ចាស់ដីដើម យកមកពុះ ឬអភិវឌ្ឍជាដីឡូត៍លក់ គឺគេកម្រឃើញការពុះដីឡូត៍នៅលើទីតាំងណាមួយ ដែលមិនមែនជាប្រភេទដីកសិកម្ម ដោយមូលហេតុចម្បងថា បើយកដីប្រភេទសាងសង់ ដីស្អាតដែលមានការអភិវឌ្ឍហើយ មានតម្លៃថ្លៃ ដែលពិបាកយកមកពុះឡូត៍លក់ ហើយទទួលបានប្រាក់ចំណេញតិច។ ដូច្នេះហើយ ទើបគេជ្រើសរើសប្រភេទដីស្រែ (ដីកសិកម្ម) នេះតែម្តង ដើម្បីយកមកពុះជាឡូត៍លក់ ព្រោះអត្រានៃប្រាក់ចំណេញរបស់វា អាចចំណេញចន្លោះពី ១០០% ទៅ ១៥០%។
តាម លោក ម៉ៃ សាមន ការយកដីកសិកម្មមកពុះជាឡូត៍លក់ វាហាក់បីដូចជាមានសញ្ញាអវិជ្ជមាន ខណៈដែលប្រជាជនកម្ពុជា ស្ទើតែ ៨៥% ពឹងផ្អែកលើរបរកសិកម្ម។ ផ្ទុយទៅវិញ ចំនួនផ្ទៃដីកសិកម្មរបស់ពួកគាត់ កំពុងតែឈានទៅរកការបាត់បង់រាប់ពាន់ហិកតាក្នុងមួយឆ្នាំៗ ដោយសារតែកំណើនការអភិវឌ្ឍដីឡូត៍លក់នេះ។
ការរៀបចំយន្តការគ្រប់គ្រង
ជាការពិតណាស់ យើងមិនអាចបញ្ឈប់ទាំងស្រុង ឬចេញមុខទប់ទាំងស្រុង មិនឲ្យករណីនេះកើតឡើងនោះទេ ប៉ុន្តែរាជរដ្ឋាភិបាល គួរតែរៀបចំច្បាប់ និងយន្តការច្បាស់លាស់មួយ ដើម្បីទប់ស្កាត់ ឬបន្ថយសកម្មភាពពុះដីឡូត៍លក់លើផ្ទៃដីកសិកម្មដែលមិនបានឆ្លងកាត់ការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិ នៃការពុះឡូត៍លក់ ចំពោះគម្រោងណាមួយ ដែលបានស្នើសុំច្បាប់ទៅស្ថាប័ន ឬអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ។
លោក សាមន បានលើកជាឧទាហរណ៍ថា ឧបមាថា មានម្ចាស់គម្រោងម្នាក់ មានដីស្រែ ២ ហិកតា ចង់ពុះជាឡូត៍លក់ ប៉ុន្តែដីស្រែរបស់គាត់ ដែលចង់យកមកពុះជាឡូត៍លក់នោះ មិនសាកសមយកមកពុះជាឡូត៍លក់ទេ ព្រោះវានៅឆ្ងាយពីទីប្រជុំជន មិនជាប់ផ្លូវរដ្ឋ ផ្លូវភូមិ មិនមានសកម្មភាពអភិវឌ្ឍក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ន ហើយមិនមានការអភិវឌ្ឍក្នុងរយៈពេលរំពឹង ៥ ឆ្នាំ ទៅមុខជាដើម ។ល។
ក្នុងករណីមានគម្រោងបែបនេះស្នើឡើង ឬសុំច្បាប់នៅអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ អាជ្ញាធរមិនគួរចេញច្បាប់ឲ្យធ្វើទេ ដោយមានចំណារ ឬលិខិតបំភ្លឺថា ជាគម្រោងដែលមិនមានគុណវុឌ្ឍិ (គុណសម្បត្តិ) គ្រប់គ្រាន់ក្នុងការពុះជាឡូត៍លក់។ អាជ្ញាធរត្រូវមានភ្ជាប់មកនូវហេតុផលមួយចំនួន ដូចការលើកឡើងខាងលើ ដោយរដ្ឋាភិបាល ត្រូវបង្កើតឲ្យមានយន្តការគ្រប់គ្រងច្បាស់លាស់មួយ ហើយក្នុងយន្តការនោះ ត្រូវមានការបង្កើតគណៈកម្មការវាយតម្លៃគម្រោងមួយ ដែលអាចចេញពីថ្នាក់ក្រសួង ខេត្ត-ក្រុង ឬថ្នាក់ស្រុក-ខណ្ឌ អាស្រ័យទៅតាមទំហំនៃគម្រោង។ មានន័យថារាល់គម្រោងពុះដីឡូត៍លក់ ត្រូវតែស្នើសុំច្បាប់នៅស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ ហើយស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធនោះហើយ ដែលត្រូវបញ្ជូនគណៈកម្មការ ចុះទៅវាយតម្លៃគម្រោងនីមួយៗ ដែលបានស្នើសុំច្បាប់នោះ។
ប្រសិនបើគណៈកម្មការចុះទៅវាយតម្លៃនោះ ពិនិត្យឃើញថា គម្រោងមិនមានគុណសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ មិនត្រូវអនុញ្ញាតច្បាប់ទេ ហើយត្រូវណែនាំ ឬលើកទឹកចិត្តឲ្យម្ចាស់ដីដាំដុះបន្ត ឬធ្វើកសិកម្មបន្តលើដីនោះ ជាជាងយកមកពុះជាឡូត៍លក់។
តាមប្រសាសន៍ លោក ម៉ៃ សាមន វាមានរបៀបវារៈ និងយន្តការច្រើនទៀត ដើម្បីទប់ស្កាត់ការពុះដីឡូត៍លក់ លើផ្ទៃដីកសិកម្មនេះ ប៉ុន្តែរឿងចម្បងដែលត្រូវធ្វើមុនគេ គឺវាទាល់តែរដ្ឋាភិបាល មើលឃើញពីចំណុចអវិជ្ជមានខាងលើដែរ ទើបអាចអង្គុយធ្វើច្បាប់ និងរៀបចំយន្តការផ្សេងៗ តាមរយៈការជជែកដេញដោលរកគន្លឹះក្នុងការធ្វើវា។
តាមការលើកឡើងរបស់អ្នកជំនាញរូបនេះ បើរដ្ឋាភិបាលមិនអើពើ ហើយបណ្តែតបណ្តោយ ដូចសព្វថ្ងៃនេះ កម្ពុជានឹងបាត់បង់ផ្ទៃដីកសិកម្ម រាប់ពាន់ហិកតាក្នុងមួយឆ្នាំៗ ដោយសារតែកំណើនពុះដីឡូត៍លក់នេះ។ ជាការពិតណាស់ ក្នុងមួយគម្រោងៗ យ៉ាងហោចណាស់ក៏មានដីប្រហែល ២ ហិកតាដែរ ដើម្បីយកមកអភិវឌ្ឍជាគម្រោងដីឡូត៍លក់នោះ។ ហើយគិតដល់សព្វថ្ងៃនេះ វាមានដល់រាប់ពាន់គម្រោងទៅហើយ។
គួរបញ្ជាក់ដែរថា កម្ពុជាត្រូវបានស្គាល់ជាទូទៅ ថាជាប្រទេសពឹងផ្នែកលើវិស័យកសិកម្ម ដែលមានប្រជាជនជាកសិកររហូតដល់ ៨៥% និងផ្ទៃដីកសិកម្មសរុបមានប្រហែល ១៦% ស្មើនឹង ២,៨៧លាន ហិកតា នៃផ្ទៃដីសរុបរបស់ប្រទេសដែលមានជាង ១៨ លានហិកតា៕
(ប្រភព៖ https://www.realestate.com.kh/km/news/control-mechanism-needed-for-projects-on-agricultural-land/)
(អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម)
© រក្សាសិទ្ធិដោយ thmeythmey.com
