ជាតិ
អចលនទ្រព្យ
អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម
ផ្ទះក្នុងបុរីដែលមានប្រជាជនរស់នៅស្រាប់
×![]()
ដោយ: ថ្មីៗ
ការទិញអចលនទ្រព្យ គឺជារឿងមួយដែលងាយស្រួល ប្រសិនបើអ្នកមានលុយគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទិញវា ឬមិនចាំបាច់មានលុយគ្រប់គ្រាន់ក៏បាន ដោយលោកអ្នក អាចទិញវាតាម រយៈការបង់រំលស់ ឬខ្ចីលុយពី ធនាគារជាដើម។ នេះជាការគិតបែបសាមញ្ញ និងទូទៅបំផុតសម្រាប់សាធារណៈជនទូទៅ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក៏ដោយ អ្នកទិញភាគច្រើនមិនបានដឹង ឬយល់ឲ្យស៊ីជម្រៅពីរបៀប ឬដំណើរការនៃការទិញ អចលនទ្រព្យណាមួយឲ្យបានត្រឹមត្រូវតាមក្បួន ឬតាមវិធីសាស្ត្រណែនាំរបស់អ្នកជំនាញ មេធាវី ឬអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់ ឬភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យជំនាញណាម្នាក់។
ឬអាចនិយាយបានថា ការដែលលោកអ្នកមានត្រឹមតែលុយ ហើយចង់ទិញអចលនទ្រព្យណាមួយមិនមែន ជារឿងងាយស្រួលដូចការគិតរបស់អ្នកនោះទេ ប៉ុន្តែគឺត្រូវគិតពីកត្តាមួយចំនួន ឬវិធីសាស្ត្រនៃការទិញ ដែលបានណែនាំដោយអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ អ្នកច្បាប់មេធាវីជាដើម ដើម្បីជៀសវាងការទិញអចលនទ្រព្យខុស ឬគេនិយមហៅថា«ទិញអចលនទ្រព្យត្រូវទទួលបានអចលនទ្រព្យ មិនមែនទិញអចលនទ្រព្យទទួលបានក្រដាសនោះទេ»។
ដំណើរការ ឬរបៀបនៃការទិញអចលនទ្រព្យ មានពីរប្រភេទផ្សេងគ្នា គឺការទិញអចលនទ្រព្យ ដែលប្រកាសលក់នៅក្នុងគម្រោង (សំដៅលើផ្ទះមិនទាន់សាងសង់រួច ឬកំពុងសាងសង់) និងមួយទៀតគឺការទិញអចលនទ្រព្យ ដែលទិញម្តងហើយ ឬច្រើនដងហើយ ប៉ុន្តែអចលនទ្រព្យនោះត្រូវបានម្ចាស់ដែលទិញនោះដាក់លក់បន្ត។
នៅទីនេះ យើងនឹងលើកយកដំណើរការ នៃការទិញអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្តនោះមកពន្យល់។ ការទិញអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្ត បានផ្តល់គុណសម្បត្តិល្អមួយសម្រាប់អ្នកទិញ ព្រោះថាការទិញអចលនទ្រព្យបែបនេះ លោកអ្នកមិនចាំបាច់រង់ចាំរហូតដល់ផ្ទះសាងសង់រួចហើយ ដូចការទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងនោះទេ គឺទិញភ្លាមបានចូលនៅភ្លាម និងគ្រប់គ្រង អាស្រ័យផល និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ក្នុងសុបិនរបស់លោកអ្នកដោយស្របច្បាប់ភ្លាមៗ។
ឆ្លង់កាត់តាមបទពិសោធន៍ និងការស្រាវជ្រាវបន្ថែម មុនលោកអ្នកសម្រេចចិត្តទិញអចលនទ្រព្យណាមួយ (ប្រភេទដាក់លក់បន្ត) លោកអ្នកត្រូវអនុវត្តតាមការណែនាំដូចខាងក្រោម៖
១ ស្រាវជ្រាវផ្លូវច្បាប់ (Conducting a Due Diligence)
វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ សម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យគ្រប់ប្រភេទ ទោះជាប្រភេទ ដីទំនេរ ឬដីមានសំណង់ (ផ្ទះ) ខុនដូ សណ្ឋាគារ ឬអចលនទ្រព្យណាមួយក៏ដោយចុះ លោកអ្នកត្រូវតែសិក្សាស្រាវជ្រាវជាមុន ដើម្បីប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះ មានភាពស្របច្បាប់ អាចលក់ និងទិញបាន ដោយមិនមានបញ្ហា ឬវិវាទផ្លូវច្បាប់ណាមួយនោះទេ ។
ការស្រាវផ្លូវច្បាប់ គឺត្រូវបានធ្វើឡើងក្នុងគោលបំណងចម្បងៗចំនួន ៣ គឺ៖
- ដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ដែលលក់បន្តនោះ ថាតើគាត់ពិតជាម្ចាស់ ពិតប្រាកដ និងជាម្ចាស់ស្របច្បាប់ដែរឬទេ? និងដើម្បីកំណត់ពីប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់ អចលនទ្រព្យ តាំងពីម្ចាស់ដើមដំបូង រហូតដល់ម្ចាស់ដែលលក់បន្តនេះ តើមានប៉ុន្មានតំណហើយ តើអចលនទ្រព្យនោះ មានប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់យ៉ាងណាខ្លះ? ហើយក្នុងនេះដែរ លោកអ្នកក៏អាចសិក្សាពីប្រវត្តិនៃការបង់ពន្ធជូនរដ្ឋ ដូចជាករណីដីទំនេរមិនប្រើប្រាស់ពន្ធអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ ពន្ធប្រថាប់ត្រា សម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិពីមុនៗ។ល។
នៅក្នុងចំណុចនេះផងដែរ លោកអ្នកត្រូវពិនិត្យមើលឯកសារពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្តនោះ ពិសេស គឺឯកសារកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនោះ ឬឯកសារបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ មានដូចជា ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ឬវិញ្ញាបនបត្រ សម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ឬឯកសារប្លង់ទន់ មានដូចជា លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងផ្ទះសម្បែងជាដើម និងឯកសារទិញលក់ និងឯកសារផ្ទេរសិទ្ធិផ្សេងៗ ដែលអ្នកលក់បន្តបានទិញពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យដើម ឬម្ចាស់គម្រោងណាមួយ បូករួមនឹងឯកសារបញ្ជាក់ពីការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា ឬពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ) ពីម្ចាស់ដើម មកអ្នកលក់បន្តនេះ។
បញ្ជាក់៖ ឯកសារទាំងនោះ ត្រូវតែជាឯកសារច្បាប់ដើម (មិនមែនជាឯកសារថតចម្លង)។
- ដើម្បីកំណត់ ឬស្វែងរកឲ្យឃើញបញ្ហាវិវាទផ្សេងៗ នៅលើអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ ថាតើវាកំពុងមានវិវាទឬទេ មានការឈ្លោះដណ្តើមកេរ មានដីកាហាមឃាត់របស់តុលាការ ដីកាក្សាការពារ ឬបណ្តឹងជំទាស់មិនឲ្យមានការលក់ដូរ និងផ្ទេរអចលនទ្រព្យនេះពីជនណាមួយ ដែលទទួលស្គាល់ដោយច្បាប់ជាដើម ។
- ដើម្បីកំណត់ ឬស្វែងរកឲ្យឃើញនូវបន្ទុកលើអចលនទ្រព្យ មានដូចជា ជាប់ដាក់បញ្ចាំ នៅធនាគារ ខ្ចីប្រាក់ធនាគារ ឬគ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុណាមួយ ឬជាប់ខ្ចីប្រាក់ស្ថាប័ន ឬបុគ្គលឯកជនណាមួយ ដោយបានយកប្លង់កម្មសិទ្ធិ ឬប្លង់ភោគៈនៃអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់ លក់បន្តនោះទៅធានាកម្ចីនោះជាដើម។ បើរកឃើញករណីអស់នេះ លោកអ្នកមិនត្រូវទិញ វានោះទេ វានឹងនាំឲ្យមានបញ្ហាឈឺក្បាល ឬបើលោកអ្នកចង់ទិញត្រូវតែដោះស្រាយបញ្ហា នោះឲ្យចប់ជាមុនសិន (គឺត្រូវដោះបន្ទុកអចលនទ្រព្យនោះ ឲ្យជ្រះស្រឡះជាមុនសិន) ។
២ ស្វែងរកអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ
នេះគឺដើម្បីឲ្យជួយពិគ្រោះយោបល់ និងវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីឲ្យលោកអ្នកអាចកំណត់ ដឹងពីតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមួយ ដែលអាចទទួលយកបាន និងសាកសមសម្រាប់ដំណើរការនៃការលក់ទិញនោះ។ អ្នកជំនាញ អាចជួយប្រឹក្សាយោបល់ផ្សេងៗ ទៅលើតម្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យ ទីតាំងសមរម្យ ឬមិនសមរម្យ ប្រភេទអចលនទ្រព្យល្អ ឬមិនល្អ ទីតាំងមានសក្តានុពល ឬមិនមាន អាចទិញទុកលក់ចំណេញ ឬគ្រាន់តែអាចស្នាក់នៅធម្មតា ឬអាចបើករកស៊ីអ្វី បានខ្លះ? ជាដើម។ ដូច្នេះ ការស្វែងរកជំនួយពីសំណាក់ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ គឺវាមានសារៈសំខាន់ណាស់ ប្រសិនបើលោកអ្នកមិនទាន់មានបទពិសោធន៍ច្បាស់លាស់ ឬមានចំណេះលើ ការលក់ទិញអចលនទ្រព្យនេះ ។
៣ ចរចារតម្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្តនោះ
ដំណាក់កាលនេះ លោកអ្នកអាចរួមបញ្ចូល ការដាក់សំណើទិញ (Make an Offer) ឬ លិខិតស្នើទិញ (Letter of Intent) ដើម្បីស្នើសុំទិញអចលនទ្រព្យណាមួយ ដែលលោកអ្នកចង់ទិញ ដោយស្នើតម្លៃទិញ ភ្ជាប់នឹងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ និងលក្ខខណ្ឌអនុវត្តមួយចំនួនទៀត។
ក្រោយពីអ្នកលក់បានយល់ព្រមតាមសំណើទិញ ពីអ្នកទិញហើយ អ្នកលក់អាចចេញលិខិតមួយជូន អ្នកទិញ (Letter of Offer) ទៅឲ្យអ្នកទិញវិញ ដើម្បីបញ្ជាក់ពីការយល់ព្រមលក់ អចលនទ្រព្យរបស់គាត់ ក្នុងតម្លៃណាមួយ ដោយភ្ជាប់ទៅជាមួយនូវលក្ខខណ្ឌយល់ព្រម ពី អ្នកលក់។ នៅពេលព្រមព្រៀងគ្នាអស់ហើយ អ្នកទិញអាចណាត់ជួប ជាមួយអ្នកលក់ដើម្បីកក់ប្រាក់។
៤ ការកក់ប្រាក់ ថ្លៃទិញ-លក់
(ផ្ទះដាក់លក់នៅតាមបណ្តោយផ្ទះធំ)
ការកក់ប្រាក់ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យ អាចមានពីររបៀប ឬពីរយ៉ាងតាមការនិយម និងអនុវត្តកន្លងមក សម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា៖
ទី១ ការកក់ពាក្យសម្តី កក់ភ្ជាប់ពាក្យសម្តី ឬអ្នកច្បាប់ហៅថា«កក់ធានា»។ ការកក់ប្រាក់ធានានេះ គឺជាការកក់ប្រាក់ដើម្បីភ្ជាប់ពាក្យសម្តី ឬដើម្បីបញ្ជាក់ថា អ្នកទិញចង់ទិញអចលនទ្រព្យនេះហើយ ប៉ុន្តែត្រូវការពេលវេលាទៅពិចារណាជាមួយដៃគូ ឬត្រូវការពេលវេលាដើម្បីប្រមូលលុយឲ្យគ្រប់គ្រាន់ សម្រាប់យកមកទិញអចលនទ្រព្យនេះជាដើម។ ការកក់នេះ ជាទូទៅ អ្នកទិញសុំពេលវេលាពីអ្នកលក់ត្រឹមពេលខ្លី ៣ ថ្ងៃ ឬយ៉ាងយូរ ១ អាទិត្យ ដោយអ្នកទិញស្នើសុំឲ្យអ្នកលក់ បិទការលក់អចលនទ្រព្យនេះ ទៅឲ្យអ្នកផ្សេង ក្នុងរយៈពេលកក់ប្រាក់ធានានេះ ហើយប្រសិនបើផុតកំណត់ រយៈពេលស្នើសុំនោះហើយ អ្នកលក់មានសិទ្ធិយកប្រាក់កក់ធានានោះ ហើយបើកការលក់អចលនទ្រព្យបន្ត ។
ទី២ កក់ប្រាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា៖ នេះជាដំណាក់កាលកក់ប្រាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា លក់ទិញអចលនទ្រព្យ ដោយការកក់ប្រាក់របៀបនេះ គេអាចកក់ប្រាក់ចន្លោះពី ៥% ១០% ឬ២០%ជាដើម ហើយពេលខ្លះគេនិយម ហៅប្រាក់កក់នេះ ថាជាប្រាក់បង់លើកទី១ ក៏បាន។ ការកក់ប្រាក់នេះជាទូទៅត្រូវបានធ្វើឡើង ដើម្បីបើកឱកាសឲ្យអ្នកទិញសិក្សា ស្រាវជ្រាវផ្លូវច្បាប់ដើម្បីកំណត់ថាអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់លក់នេះមានភាពស្របច្បាប់ មិនមានបញ្ហា ឬ វិវាទ ហើយជាទូទៅគេទុករយៈពេល ១ អាទិត្យ ដើម្បីឲ្យអ្នកទិញស្រាវជ្រាវ និងពិនិត្យផ្ទៀងផ្ទាត់។
៥ ដំណាក់កាលរៀបចំកិច្ចសន្យាទិញ-លក់
នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់បំផុត សម្រាប់ទាំងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញ ដោយពួកគាត់ត្រូវជួបចរចាគ្នាយ៉ាងហ្មត់ចត់ ទៅលើតម្លៃលក់ទិញ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ កាតព្វកិច្ចផ្សេងៗរបស់គូភាគី ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិ និងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យជាដើម។
ដើម្បីរៀបចំកិច្ចសន្យាលក់ទិញអចលនទ្រព្យមួយ ឲ្យបានត្រឹមត្រូវ មានវិជ្ជាជីវៈ អាចយល់ និងទទួលយកបាន ពីគូភាគីនៃកិច្ចសន្យា។ ជាប្រការល្អ ដើម្បីជៀសវាងបញ្ហា អ្នកគួរស្វែងរកសេវាកម្មផ្នែកច្បាប់ ឬមេធាវី ដើម្បីឲ្យជួយរៀបចំកិច្ចសន្យាលក់ ទិញអចលនទ្រព្យនេះ និងឲ្យជួយប្រឹក្សាយោបល់ផ្នែកច្បាប់ លើការលក់ទិញអចលនទ្រព្យនេះផង ពីព្រោះបើមិនមានមេធាវី ឬអ្នកច្បាប់ជួយទេ វារមែងជួបបញ្ហាមួយចំនួន។ នេះបើតាមបទពិសោធន៍កន្លងមក ដែលការលក់ទិញអចលនទ្រព្យមិនប្រើប្រាស់មេធាវី ឬអ្នកច្បាប់ជាជំនួយ ទាំងការរៀបចំកិច្ចសន្យា និងការពិគ្រោះយោបល់ផ្នែកច្បាប់។
៦ ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ និងការបង់ពន្ធ
នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់មួយដែរ ក្នុងដំណើរការនៃការលក់ទិញអចលនទ្រព្យ។ អ្នកទិញមុនពេលទិញអចលនទ្រព្យ ត្រូវជជែកគ្នាជាមុនថា តើអចលនទ្រព្យដែលត្រូវទិញនោះ ជាអចលនទ្រព្យប្រភេទប្លង់រឹង (ចុះបញ្ជីរួច) ឬប្លង់ទន់ (មិនទាន់ចុះបញ្ជី) ហើយត្រូវជជែក និងព្រមព្រៀងគ្នាឲ្យច្បាស់ថា តើភាគីណាមួយជាអ្នកទទួលខុសត្រូវរត់ការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យ ពីអ្នកលក់មកឲ្យឈ្មោះរបស់អ្នកទិញ ហើយភាគីណាមួយជាអ្នកទទួលបន្ទុកបង់ពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា) ជាដើម។
ភាគីអ្នកលក់ និងអ្នកទិញត្រូវជជែកគ្នាឲ្យច្បាស់ និងសរសេរវាចូលក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ទិញ ជៀសវាងការភ័ន្តច្រឡំ ឬប្រកែកទាស់ទែងគ្នាចំពោះការងារទាំងនេះ។ ជាទូទៅ ការងារចុះបញ្ជី អចលនទ្រព្យ (ធ្វើប្លង់រឹង) ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ និងការបង់ពន្ធ គឺជាការទទួលខុសត្រូវ ទាំងស្រុងរបស់អ្នកលក់ ខណៈ ដែលការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រាក្នុងច្បាប់ បានសរសេរយ៉ាងច្បាស់ថា គឺអ្នកទិញគឺជាអ្នកទទួលបន្ទុកបង់ ដោយសារគាត់ជាអ្នកទទួលផលចុងក្រោយ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត សម្រាប់ការរត់ការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ ពេលខ្លះដើម្បីផ្តល់ទំនុកចិត្តខ្ពស់ អ្នកទិញគឺជាអ្នកយកមករត់ការខ្លួនឯង ដោយមានកិច្ចសហការយ៉ាងរលូន ពីអ្នកលក់អចលនទ្រព្យ។
៧ ដំណាក់កាលប្រគល់ប្លង់ និងបង់លុយផ្តាច់ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យ
នេះជាដំណាក់កាលចុងក្រោយគេបង្អស់ ក្នុងដំណើរការលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យ ដោយក្រោយពីដំណើរការនៃការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យ និងបង់ពន្ធបាន ចប់សព្វគ្រប់ហើយ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចត្រូវប្រគល់ប្លង់ ដែលបានចុះបញ្ជីរួចហើយ ឬផ្ទេរសិទ្ធិរួចហើយនោះ ឲ្យទៅអ្នកទិញ ហើយអ្នកទិញត្រូវប្រគល់លុយបង្គ្រប់ ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យនោះ ទៅឲ្យអ្នកលក់ ដើម្បីបញ្ចប់ការលក់ទិញអចលនទ្រព្យជាស្ថាពរ។
នេះជាការអនុវត្ត និងបទពិសោធន៍កន្លងមកដែលសេវាកម្មមេធាវី ឬអ្នកច្បាប់ គេតែងផ្តល់យោបល់ឲ្យធ្វើ និងអនុវត្តតាមសម្រាប់រាល់ការលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យ ប្រភេទលក់បន្ត (Resale Property)។ ឲ្យតែលោកអ្នកធ្វើតាមការណែនាំខាងលើនេះ នោះការលក់ទិញអចលនទ្រព្យរបស់លោកអ្នក នឹងមានសុវត្ថិភាពខ្ពស់ និងជៀសផុតហានិភ័យ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនខ្លឹមសារ ឬរូបមន្តខាងលើ គឺជាវិធីសាស្ត្រដាច់ខាត ឬល្អតែមួយគត់ដែលត្រូវតែអនុវត្ត តាមនោះទេ វាក៏អាចនៅមានចំណុចបន្ថែម ឬដកចេញខ្លះ អាស្រ័យទៅលើការលក់ទិញនោះ វាមានទំហំប៉ុណ្ណា ទឹកប្រាក់ប៉ុណ្ណា? ស្មុគស្មាញប៉ុណ្ណា? មានន័យថា បើអចលនទ្រព្យ ដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញនោះមានវាទំហំធំ ទឹកប្រាក់ច្រើន វាអាចនឹងមានដំណើរកាស្មុគស្មាញជាងនេះ ហើយដំណើរការលក់ទិញនេះក៏មានភាពស្មុគស្មាញជាងនេះដែរ៕
(ប្រភព៖https://www.realestate.com.kh/km/guides/process-of-purchasing-a-resale-property-in-cambodia/)
(អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម)
© រក្សាសិទ្ធិដោយ thmeythmey.com
