កូវីដ-១៩៖ ជាង១ទសវត្សរ៍, អចលនទ្រព្យកម្ពុជាជួបសុបិនអាក្រក់២ដង តើពេលណាខ្លះ?

ជាតិ

សេដ្ឋកិច្ច

អចលនទ្រព្យ

26, Apr 2020 , 12:09 pm

រូបភាព

ដោយ: លីម តុលា

ភ្នំពេញ៖ ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ២០០៦-២០០៧ តម្លៃអចលទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា បានហក់ឡើងខ្លាំងមិនធ្លាប់មាននៅក្នុងប្រវត្តិសាស្ត្រនៃប្រទេសមួយនេះ តាំងពីក្រោយរបបប៉ុលពតឆ្នាំ១៩៧៩មក។ ប៉ុន្តែ វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកឆ្នាំ២០០៨ បានរុញវិស័យអចលនទ្រព្យខ្មែរឲ្យធ្លាក់ចុះវិញ។ ស្រុតចុះរហូតមកដល់ឆ្នាំ២០១៣ មុននឹងហក់ឡើងវិញខ្លាំង ចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០១៧ រហូតមកដល់ចុងឆ្នាំ២០១៩ មុននឹងស្រុតចុះឡើងវិញម្តងទៀត។ តើពេលណាទើបវិស័យនេះងើបឡើងវិញ?

អ្នកចូលចិត្តលេងល្បែង«ដីធ្លីផ្ទះសម្បែង»ពិតជាអាចនៅចាំព្រឹត្តិការណ៍វិបត្តិអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០០៨ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ នៅក្នុងអំឡុងពេលនោះ មានអ្នកចំណេញកប់ក្តោង ដោយ សារតែអ្នកទាំងនោះ ទិញហើយ លក់វិញភ្លាម យកប្រាក់ចំណេញដាក់ក្នុងហោប៉ៅ។ ជាការពិត មានអ្នកចំណេញ តែក៏មានអ្នកខាតឡុងចុងដែរ។ អ្នកខាត ភាគច្រើន ច្រើនតែទិញហើយ មិនចង់លក់ចេញវិញភ្លាមៗទេ ដោយរង់ចាំតម្លៃឡើងខ្ពស់បន្តិចថែមទៀត។ តែអ្វីៗមិនដូចការគិតឡើយ។ ឆ្នាំ២០០៨ មកដល់វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោក ដែលកើតឡើង ក៏បានទាញតម្លៃដីធ្លីនៅកម្ពុជាឲ្យដាំក្បាលចុះផងដែរ។ អ្នករង់ចាំចំណេញច្រើន ក៏ខាតបង់ច្រើនទៅវិញ។

សូមរម្លឹកបន្តិចថា មុនពេលដែលវិស័យអចលនទ្រព្យដាំក្បាលចុះវិញ ដោយសារឥទ្ធិពលវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកនៅឆ្នាំ២០០៨នោះ វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ទទួលបានកំណើនយ៉ាងខ្លាំងនៅអំឡុងឆ្នាំ២០០៦ និងឆ្នាំ២០០៧ ដោយសារការបោះទុនវិនិយោគ ពីជនជាតិកូរ៉េខាងត្បូង។ គម្រោងធំៗរបស់ជនជាតិកូរ៉េ បានទាញឲ្យវិស័យអចលនទ្រព្យខ្មែរ ហក់ឡើងខ្លាំង។ គម្រោងធំៗដែលគេមើលឃើញ នាពេលនោះ គឺមានអគារមាស ៤២ ជាន់ (Golden Tower ៤២) នៅតាមបណ្តោយមហាវិថីព្រះមុន្នីវង្ស និងគម្រោង ខាំកូ ស៊ីធី (Camko City)។

ងាកមកនិយាយពីស្ថានភាពអចលនទ្រព្យ ក្នុងចន្លោះឆ្នាំ២០១៧-២០១៩វិញ ទឹកប្រាក់វិនិយោគ នៃជនជាតិចិនបានចាក់បញ្ចូលយ៉ាងច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ ទៅក្នុងវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ ការចាក់បញ្ចូលយ៉ាងច្រើននេះ បានជំរុញឲ្យវិស័យខាងលើពុះឡើងភ្លាម។ ដីធ្លីនៅទីក្រុងធំៗ ដូចជា នៅក្រុងព្រះសីហនុ និងភ្នំពេញហក់ឡើងខ្លាំង ហើយចំហាយរបស់វា បានសាយភាយទៅកាន់តំបន់ឆ្ងាយៗផ្សេងទៀតផងដែរ។ ការហក់ឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ ក្នុងឆ្នាំ២០១៧-២០១៩នេះ គឺជាការហក់ឡើងលើកទី២ មិនធ្លាប់មាននៅក្នុងប្រវត្តិនៃប្រទេសកម្ពុជា។

ដីធ្លី ផ្ទះសម្បែង ថ្លៃឈ្នួលឡើងថ្លៃកប់ពពក។ នៅក្រុងព្រះសីហនុ ផ្ទះល្វែងមួយល្វែង អាចលក់បានក្នុងតម្លៃជិតកន្លះលានដុល្លារ ហើយបើជួលវិញ មួយល្វែងអាចជួលបានប្រមាណជា៥ពាន់ដុល្លារ ក្នុងមួយខែ។ អ្នកជួលកាលនោះ ភាគច្រើនជាជនជាតិចិន។ តែអ្នកទិញដីធ្លី និងផ្ទះសម្បែង ភាគច្រើន គឺជាជនជាតិខ្មែរ។ ជនជាតិខ្មែរ ទិញក្នុងក្តីរំពឹងទុកជួលឲ្យជនជាតិចិន ឬទុកលក់យកចំណេញបន្តទៀត។ ក្នុងអំឡុងពេលនោះ អ្នកទិញមុនដំបូងក៏ចំណេញកប់ក្តោងដែរ។ តែអ្វីៗមិនទៀងទាត់ឡើយ។

ស្របពេលតម្លៃចេះតែកើនឡើងខ្លាំង អ្នកជំនាញសង្គម-សេដ្ឋកិច្ច និងអ្នក«លេងល្បែង»អចលនទ្រព្យ បានលើកជាសំណួរថា តើតម្លៃអចលនទ្រព្យ នឹងបន្តកើនឡើងទៀតឬទេ នៅឆ្នាំ២០១៩-២០២០ ខាងមុខនេះ? នេះ គឺជាសំណួរដែលគ្មាននរណាម្នាក់ អាចផ្តល់ចម្លើយជាក់ច្បាស់បានឡើយ ព្រោះនៅក្នុងល្បែងនេះ វាតែងតែមានអ្នកខាត និងអ្នកចំណេញ។ អ្នកវិភាគសង្គម-សេដ្ឋកិច្ចខ្លះ ហៅសេដ្ឋកិច្ចអចលនទ្រព្យថា ជាសេដ្ឋកិច្ចពពុះសាប៊ូ (ប៉ោង ហើយបែក)។ អ្នកខ្លះទៀត ហៅការឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យថា ជាសកម្មភាព«បំប៉ោងស្ថានការណ៍»ឬ«បំប៉ោង»តម្លៃបន្ថែម។

ទោះជាមិនមាននរណាហ៊ានទស្សន៍ទាយ ឲ្យពិតប្រាកដក៏ដោយក្តី ក៏នាពេលនោះ ស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុធនាគារពិភពលោក ធ្លាប់បានដាស់តឿន ពីហានិភ័យនៃវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យដែរ។ នាយកគ្រប់គ្រងធនាគារពិភពលោក លោកស្រី អ៊ិនហ្គូណា ដូប្រាចា កាលនោះ ធ្លាប់បាននិយាយថា វិស័យទាំងពីរនេះ កំពុងស្ថិតនៅក្នុងស្ថានភាពឆាប់ប៉ោង និងងាយផ្ទុះបែកវិញ។ «វិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យ កាន់តែងាយធ្លាក់ក្នុងវដ្តស្ថានភាពឆាប់ប៉ោង ហើយឆាប់ផ្ទុះទៅវិញ ហើយកំណើនការផ្ដល់ហិរញ្ញប្បទាន ក្នុងការស្រុកនៅក្នុងវិស័យសំណង់ នឹងកាន់តែបង្កើនហានិភ័យថែមទៀត ដល់វិស័យហិរញ្ញវត្ថុដែរ»។ នេះជាការលើកឡើង របស់លោកស្រី អ៊ិនហ្គូណា ដែលមិនទាន់អាចវាយតម្លៃពីរយៈពេល នៃការធ្លាក់ចុះវិញ របស់វិស័យទាំងពីរនេះនៅឡើយ។

ក្រោយការអត្ថាធិប្បាយរបស់អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ច តែប៉ុន្មានខែប៉ុណ្ណោះ ពោល គឺនៅចុងឆ្នាំ២០១៩ តម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ចាប់ផ្តើមដាំក្បាលចុះវិញ ជាពិសេស អចលនទ្រព្យនៅក្រុងព្រះសីហនុ។ ការដាំក្បាលចុះនៅក្រុងព្រះសីហនុ បានទាញតម្លៃដីធ្លីនៅកន្លែងផ្សេងនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ឲ្យធ្លាក់ចុះស្រឺតៗផងដែរ។ តើមូលហេតុអ្វី បានជាសេដ្ឋកិច្ចពពុះសាប៊ូប៉ោងឡើង ហើយផ្ទុះទៅវិញ?

មានកត្តាបីយ៉ាង ដែលរុញឲ្យវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាដួលរលំទៅវិញ។ ទី១ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាលក្នុងអំឡុងឆ្នាំ២០១៧-២០១៩នោះ គឺចាល់ខ្លាំងណាស់ ហើយតម្លៃវិញឡើងកប់ពពក ទាំងតម្លៃអចលនទ្រព្យ ទាំងតម្លៃជួល។ ហើយការឡើងថ្លៃនេះ គឺដោយសារវត្តមានអ្នកជំនួញជនជាតិចិន។ ទី២ គឺដោយសារ ការប្រកាសបិទកាស៊ីណូអនឡាញ របស់រាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា នៅក្រុងព្រះសីហនុ ដែលជាកត្តាជំរុញឲ្យអ្នកជំនួញជនជាតិចិនមួយចំនួនធំ ត្រឡប់ទៅស្រុកកំណើតវិញ និងចំណុចទី៣ គឺការរាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩។ កូវីដ-១៩ មិនមែនសម្លាប់តែមនុស្សទេ តែវាសម្លាប់ដីធ្លី ផ្ទះសម្បែងនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាដែរ។ ស្ថានភាពជាក់ស្តែង ក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលនេះ មានតែអ្នកលក់ តែខ្វះអ្នកទិញ។ បើនិយាយបែបជំនួញ គឺថា ការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ។ អ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យខ្លះ ជាប់គាំងប្រាក់ច្រើនម៉ឺនសែនលានដុល្លារ ក្នុងជំនួញដីធ្លី។ អ្នកខ្លះទៀត ជំពាក់លុយធនាគារ បង្វិលអ្វីក៏មិនចេញដែរ។

តើវិស័យអចលនទ្រព្យអាចងើបឡើងវិញនៅពេលណា?

នេះ គឺជាសំណួរដែលពិបាកឆ្លើយបំផុត។ តែកាលពីពេលថ្មីៗកន្លងមកនេះ មូនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិបានព្យាករណ៍ថា សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាឆ្នាំ២០២០ គឺមានកំណើនក្រោមសូន្យ។ បើការ
ទស្សន៍ទាយខាងលើ ពិតជាត្រឹមត្រូវមែន ពេលនោះ គេអាចប៉ាន់ស្មានបានថា វិស័យអចលនទ្រព្យ មិនអាចងើបឡើងវិញនៅមុនឆ្នាំ២០២១ ឬ២០២២បានឡើយ។ ឆ្នាំ២០២១ ឬ២០២២ អាចជាពេលវេលា នៃសុខភាពសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាទូទៅងើបប្រសើរឡើងវិញ ហើយវិស័យអចលនទ្រព្យ ក៏ប្រហែលជាត្រូវការពេលវេលាដូចគ្នាដែរ។

សុបិនអាក្រក់ធ្លាប់ជួបហើយ តើអ្នកចូលចិត្តលេងល្បែងអចលនទ្រព្យ នឹងបន្តលេងទៀតឬទេ?

អត្ថបទទាក់ទង

តើវិស័យអចលនទ្រព្យ ២០១៩-២០២០ អាច«ប៉ោងផ្ទុះបែក»ដូចកាលពីឆ្នាំ២០០៨ឬទេ?